Comment calculer la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier : c'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, corrigée de certains frais. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, elle est imposée selon une formule en plusieurs étapes :
1. Plus-value brute
brute = prix de vente − (prix d'achat + frais + travaux)
Le prix d'achat est « majoré » des frais d'acquisition et des travaux pour réduire la plus-value imposable.
2. Frais d'acquisition — forfait 7,5 %
frais = prix d'achat × 7,5 %
À retenir si vous ne connaissez pas les frais réels (notaire, droits de mutation). Les frais réels justifiés peuvent être préférés s'ils sont supérieurs.
3. Travaux — forfait 15 %
travaux = prix d'achat × 15 %
Possible sans justificatif si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Sinon, déclarez les travaux réels sur factures.
4. Abattements pour durée de détention
Deux barèmes distincts réduisent la base imposable : l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux. Ils n'évoluent pas au même rythme.
5. Impôt sur le revenu — 19 %
IR = base IR × 19 %
La base IR est la plus-value brute après l'abattement « impôt sur le revenu ». Exonération totale à 22 ans.
6. Prélèvements sociaux — 17,2 %
PS = base sociale × 17,2 %
La base sociale est la plus-value brute après l'abattement « prélèvements sociaux ». Exonération totale à 30 ans.
Barème des abattements pour durée de détention
Les deux prélèvements suivent des cadences différentes. L'impôt sur le revenu commence à s'effacer après 5 ans de détention, à 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ : exonération totale à 22 ans. Les prélèvements sociaux diminuent plus lentement : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ : exonération totale à 30 ans.
| Détention | Abattement impôt revenu | Abattement prélèv. sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % |
| 22 ans | 100 % (exonéré) | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % (exonéré) |
Le calculateur ci-dessus applique le détail année par année ; ce tableau résume les paliers principaux. Le total à payer additionne l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), chacun calculé sur sa propre base après abattement.
Résidence principale, exonérations et cas particuliers
La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value : ce calculateur ne la concerne pas. D'autres exonérations existent (première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi, prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, détention longue, certaines situations de retraite ou d'invalidité). À l'inverse, une surtaxe s'applique aux plus-values imposables élevées (au-delà de 50 000 €), par paliers : cet outil ne la calcule pas et fournit donc une estimation de base.
- Résidence secondaire : imposable, sauf cas d'exonération spécifique — c'est l'usage principal de cet outil.
- Investissement locatif : imposable selon la même formule (régime des particuliers).
- Terrain à bâtir : mêmes taux, mais barèmes d'abattement identiques depuis 2014.
- Moins-value : si vous vendez à perte, il n'y a ni plus-value imposable, ni impôt ; la moins-value n'est généralement pas imputable.